Главная Вход в систему Регистрация
Задать вопрос Консультации Пользователи Форум
О системе Помощь
Задать вопрос экспертам
Консультация № 187520
13.08.2013, 14:45
141.26 руб.
0 3 1
Законодательство и право Жилищное право
Здравствуйте уважаемые эксперты, нужна ваша помощь в решении проблемы. Что делать Управляющей компании, если собственники многоквартирных домов отказываются проводить общие собрания или отказываются финансировать текущий и капитальный ремонт МКД. Согласно действующему законодательству и договорам содержания и обслуживания общего имущества многоквартирного дома, Управляющая компания оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества в объеме денежных средств, уплачиваемых собственниками жилых помещений. Согласно положения статей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39, 44, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию общедомового имущества, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о проведении ремонта и его финансировании. Без решения собственников УК не имеет полномочий и финансовой возможности проводить текущий ремонт в полном объеме, который требуется данному дому, не говоря уже про капитальный ремонт.
Управляющая компания неоднократно направляла собственникам уведомления о необходимости проведения собрания, и проведении ремонтов, предлагала содействие в проведении собраний, подготовку документов и т.п. Однако, собственники либо вообще не проводят собрания, либо отказываются финансировать ремонт, как предписывает законодательство.
Посмотрев судебную практику, однозначно суды встают на сторону собственников, обязывают УК проводить ремонты, не указывая на чьи средства. Жил. Инспекция, также накладывают штрафы, которые засиливаются в судах.
Получается замкнутый круг, УК не имеет полномочий решать без решения собственников какие работы проводить и на какие средства, потому что в рамках собранных средств возможно провести только минимальные работы и техническое обслуживание, дополнительные работы должны финансировать собственники. Однако суды штрафуют, ГЖИ штрафуют, обязывают провести работы. Крыши текут, практически все дома требуют либо текущего, либо капитального ремонта.
Как указывают суды, основанием для освобождения УК от ответственности могут служить обстоятельства, вызванные объективно непреодолимыми либо непредвиденными препятствиями, находящимися вне контроля хозяйствующего субъекта, при соблюдении той степени добросовестности, которая требовалась от него в целях выполнения УК законодательно установленной обязанности. Какие это обстоятельства, и основания? Разве то обстоятельство, что собственники не исполняют закон и отказываются от своих обязанностей по проведению собраний и финансированию работ не являются таковыми?
В общем, помогите советами, что делать УК, как подстраховаться, за что зацепиться.
1) Есть ли возможность обязать собственников провести собрания и решить на нем вопросы текущего и капитального ремонта, а также финансирования? (Есть ли такая судебная практика?)
2) Прошу найти судебную практику, где УК выигрывали дела по вышеуказанным обстоятельствам?
3) Прошу найти судебную практику, где УК успешно обжаловала наложенные ГЖИ штрафы по тем же обстоятельствам.
Спасибо всем, кто сможет помочь. Прошу ответить со ссылками на законодательство и судебную практику. И по возможности жду дельных советов, как отстоять свою позицию в суде.

Обсуждение

Неизвестный
14.08.2013, 18:05
общий
это ответ
Здравствуйте!
И по возможности жду дельных советов, как отстоять свою позицию в суде.

Увы, но вынужден Вас огорчить. Ваша позиция не верна, в силу чего, дать Вам совет, как отстоять её в суде, лично я не могу.
Сама постановка вопроса является не верной. Когда Вы обращаетесь к юристу, то предполагается, что Вы обращаетесь за советом, как следовать букве закона, а Вы требуете найти ответы и судебную практику такую, какую Вам выгодно, хоть это и противоречит закону. Вы обратились не по адресу.
По существу - приведу выдержку из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. № 6464/10:
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Там же есть ссылки на нормы права. Если в двух словах, то все работы по текущему ремонту Вы обязаны учесть при определение тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, если превышает смету - взыскивайте с собственников, или учтите в тарифе на следующий год. Естественно это нужно обосновать.
4
Неизвестный
14.08.2013, 21:07
общий
14.08.2013, 21:16
Спасибо за ответ. Практику арбитражных судов я просмотрела, она однозначна.
а Вы требуете найти ответы и судебную практику такую, какую Вам выгодно, хоть это и противоречит закону. Вы обратились не по адресу.

Я не требую, а прошу найти практику Верховного суда и апелляционных судов общей юрисдикции, если таковая есть, где УК бы выигрывала. Я не нашла, но я и не всё просмотрела. Если нет, то и нет. Я не прошу ответить мне, как нарушить закон, я прошу подсказать, как действовать.
Если в двух словах, то все работы по текущему ремонту Вы обязаны учесть при определение тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, если превышает смету - взыскивайте с собственников, или учтите в тарифе на следующий год. Естественно это нужно обосновать.

У нас муниипальное предприятие. Согласно ч.4 ст. 158 ЖК РФ, тарифы определяет орган местного самоуправления, т.е. Администрация города. УК к политике тарифов не имеет никакого отношения. Вся информация о выполненых работах есть в открытом доступе, как требует Закон. Поэтому и необходимо ежегодно собирать общие собрания собственников, для утверждения тарифов, необходимых работ и порядок финансирования. Так предписывает закон, но собственники со своей стороны уклоняются от исполнения закона. Что в этом случае делать УК, не понятно. В объемах тех денежных средств, которые платятся жителями, в рамках текущего ремонта возможно только перила покрасить, а исходя из вышеуказанного Постановления Президиума, УК должна бесконечно тратить ден. средства жителей на латание дыр, абсолютно неэффективное, если, например, крыша требует капитального ремонта. Получается неэффективное использование денежных средств. Те собственники, которые живут на первых этажах категорически отказываются финансировать ремонт крыш, а те кто наверху, бесконечно страдают. УК может только временно заделать дырку, счистить снег с крыши, но хватает этого хорошо если на сезон. Крышу нужно ремонтировать капитально, а собственники отказываются финансировать. Такая ситуация сплошь и рядом, и что делать, никто не знает. Если, как Вы пишите, УК сначала сделает ремонт, а потом предъявит смету собственникам, они имеют право не оплачивать эту сумму, потому что она не была утверждена собственниками на общем собрании до ремонта, да ещё и оштрафуют УК за нецелевое расходование средств. Вот я и прошу, посмотреть, есть ли практика, когда УК обязывала собственников исполнять закон, и определять на общем собрании порядок проведения работ и их финансирование.
Так что, прошу прощения, если Вы не правильно меня поняли, я не прошу подсказывать мне как нарушать закон, а наоборот, прошу подсказать, как сделать так, чтобы соблюсти закон, который в данной области противоречив и не совершенен.
Неизвестный
15.08.2013, 13:13
общий
УК к политике тарифов не имеет никакого отношения.

А как же
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
(ч.7 ст.156 ЖК).
Если УК не имеет отношения к тарифам, то как же она тогда работает? Пусть у Вас и МП, администрация самостоятельно не придумывает тарифы, и без учёта предложений УК это сделать не возможно.
исходя из вышеуказанного Постановления Президиума, УК должна бесконечно тратить ден. средства жителей на латание дыр, абсолютно неэффективное, если, например, крыша требует капитального ремонта.

Из Постановления это не следует. Там же сказано, что
Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Что в этом случае делать УК, не понятно.

Перестать управлять домом. Разве Вас закон обязывает это делать? Договор подошёл к концу - расторгли. Пусть Вы и МП, но Вы коммерческая организация и работать себе в убыток не обязаны.
Форма ответа