Главная Вход в систему Регистрация
Задать вопрос Консультации Пользователи Форум
О системе Помощь
Задать вопрос экспертам
Консультация № 185865
20.04.2012, 15:08
185.64 руб.
20.04.2012, 15:09
0 26 2
Законодательство и право Семейное право
Приветствую, коллеги!
Вопрос может не совсем в этот раздел, но имеет к нему отношение точно))
Есть два дома. Они под одним номером, но как бы поделены на 2 квартиры. То есть по документам это как бы 2 квартиры одного дома. Есть и земельный участок перед домом.
Собственником одной "квартиры" является мой знакомый. Есть свидетельство о регистрации права собственности.
Собственницу другой "квартиры" убили в драке. У нее есть родной брат, который может наследовать ее имущество, но он сейчас находится в местах лишения свободы.
Земельный участок оформлен на обоих собственников по 1/2 доле.
Сейчас мой знакомый нашел покупателя на свой дом. С домом все понятно. Он его полностью. Непонятно с земельным участком. Он должен вначале предлагать выкупить свою долю второму собственнику? Если да, то кому нужно предлагать?
Спасибо.

Обсуждение

Неизвестный
21.04.2012, 16:11
общий
это ответ
Здравствуйте, Igor Yu. Pilyugin!
Сейчас с землей много казусов. Обсуждается вопрос об объединении строения и земли в один объект с выдачей единого кадастрового паспорта.
Я вижу 3 варианта решения проблемы.
Вариант 1. Надо предложить сначала свою долю второму сособственнику. Вопрос, кто он. Я правильно понял, что нет наследников первой очереди, в т.ч. по праву представления и имеющих обязательную долю? Брат, который в тюрьме, является собственником с момента открытия наследства, если он подал заявление нотариусу о принятии наследства. Нотариус обязан разыскивать наследников, но редко это делает. Брат может написать доверенность, которую заверяет нач. тюрьмы, на все действия, в т.ч., на принятие, отказ от наследства, оформление прав собственности на наследство и т.д. Если он по какой-то причине не примет наследство, то оно будет выморочным и перейдет в собственность муниципального образования. Тогда надо формально предложить тому органу, который ведает землей. Это - формально.
Фактически знакомый не обязан знать, что брат - в тюрьме. Он может передать предложение о покупке земли через нотариуса или послать заказным письмом с описью вложения или телеграммой с заверенной копией по адресу брата (в соседнюю квартиру) и ждать 1 месяц.
Вариант 2. Подать в суд заявление о выделе доли земли в натуре, если ее можно реально выделить, и о прекращении общей долевой собственности. Тогда знакомый станет единоличным собственником земли.
Вариант 3. Подарить свою долю в праве на землю. Вряд ли кто-нибудь оспорит такую сделку, как притворную. Особенно, если знакомый не покупал землю.
Итак.
Вариант 1 - на сегодняшний день есть много неизвестных, которые непонятно куда могут вывезти.
Вариант 2 - самый прямой и честный. Но потребуется время и некоторые затраты на судебное производство.
Вариант 3 - самый быстрый. Можно посчитать его честным, если земля была приватизирована. Во всяком случае, оспорить сделку будет практически невозможно. Одаряемому надо будет не забыть уплатить НДФЛ (13%) со стоимости подарка. Внимание. Поскольку подарком будет не земля, а доля в праве собственности, то для оценки стоимости доли в праве придется обратиться к профессиональным оценщикам, которые делают такие оценки. Такая оценка стоит недорого и стоимость доли в праве должна быть небольшой. Но придется подать налоговую декларацию.
5
давно
Igor Yu. Pilyugin
Мастер-Эксперт
21244
2095
21.04.2012, 17:37
общий
Спасибо.
Я больше склоняюсь к первому варианту, так как покупателей знакомый боится упустить. Или к договору дарения.
Неизвестный
21.04.2012, 18:14
общий
Адресаты:
Я про "дарение" забыл. Часто мыслю слишком прямолинейно и законопослушно, к сожалению. Я считаю дарение лучшим вариантом в этой ситуации. Я сейчас веду борьбу против одного такого "подарка". Муж после развода "подарил" 1/4 доли квартиры посторонней женщине, которая попыталась вселиться, при том, что нельзя выделить комнату на эти 1/4. Его жена отказалась выкупать 1/4 по 1/4 от стоимости всей квартиры. Доля в праве на квартиру стоит на порядок меньше, чем арифметическая доля стоимости всей квартиры. В Москве - не более 10000 долларов. Муж просил 80000 долларов.
Я добавлю этот вариант в "ответ", чтобы он попал в рассылку. Вариант 1 - какой-то "кривой" получается. Свидетельство на наследство нотариус раньше 6 месяцев не выдаст. Оформление прав собственности наследника займет кучу времени с учетом его доступности. Неизвестно, что он может надумать.
"Одаряемый" должен будет заплатить НДФЛ со стоимости земли.
давно
Igor Yu. Pilyugin
Мастер-Эксперт
21244
2095
21.04.2012, 18:28
общий
НДФЛ не проблема, у нас на Тамбовщине цены не такие, как в Москве)) На несколько порядков ниже.
Наверное, на варианте дарения и остановимся. А дом пусть оформляет кулей-продажей.
Сделку дарения в конце концов оспаривать некому. Да и маловероятно, что удастся оспорить.
Неизвестный
21.04.2012, 20:31
общий
21.04.2012, 23:47
Адресаты:
Сейчас, кажется, дом может продаваться только с землей. Мне "земля" трудно дается. Каждый раз какие-то подводные камни вылезают. Если надо, я проконсультируюсь у человека, который занимается землей.
Сейчас у знакомых идет "разборка". Отец знакомой купил 40% домовладения (так в договоре К-П записано). Продал часть права на дом сособственник, которому отец перед кризисом 1998 г. дал денег на строительство. Потом тот не смог вернуть деньги и подписал договор К-П на 40% домовладения с отцом. Дом прописан подробно, а про землю практически ничего, кроме общей площади. Договор К-П отец не зарегистрировал. Отец умер, дочь начала оформлять наследство. Продавец говорит, что продал только дом без земли. В то время происходило много того, что сегодня не проходит. Дом ей оформили по св-ву о праве на наследство. Но предупредили, что дом без какого-нибудь права на землю она не сможет продать. За 40% земли она собирается идти в суд, обыгрывая термин "домовладение". С сособственником отношения напряженные.
давно
Igor Yu. Pilyugin
Мастер-Эксперт
21244
2095
22.04.2012, 09:27
общий
Цитата: 11384
Если надо, я проконсультируюсь у человека, который занимается землей.

Если не трудно, проконсультируйтесь.
Неизвестный
22.04.2012, 11:49
общий
Адресаты:
"Квартира" находится в единоличной собственности?
давно
Igor Yu. Pilyugin
Мастер-Эксперт
21244
2095
22.04.2012, 13:42
общий
Да.
Неизвестный
22.04.2012, 20:27
общий
это ответ
Здравствуйте, Igor Yu. Pilyugin!
Нужно обратиться к нотариусу, с просьбой указать наследника. В заявлении указать причину - необходимость предложения о продаже доли. Соответственно дождавшись ответа от нотариуса выбрать вариант действия. Если наследник есть, то предложить продать ему, если у нотариуса отсутствуют сведения о наследнике, то продавайте, но есть риск, что объявившийся наследник потребует перевода прав. Если наследника не будет, то имущество вымороченное. Конечно, ФНС так же может потребовать перевода прав покупателя, но думаю, что это вряд-ли.
Ответ нотариуса, может потребоваться в Росреестре, если там нужно будет представить доказательства предложения о продаже сособственнику.
5
Спасибо!
Неизвестный
22.04.2012, 23:40
общий
22.04.2012, 23:42
Адресаты:
Еще раз. Я немного запутался. Что является объектом права собственности - дом или квартира? Что написано в св-ве о праве собственности? Если дом, то встает вопрос о земле, если квартира, то земля не при чем.
Неизвестный
22.04.2012, 23:44
общий
23.04.2012, 00:00
"Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности" (ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате). Поэтому обращаться к нотариусу бесполезно. Он не имеет права разглашать информацию из наследственного дела посторонним лицам.
давно
Igor Yu. Pilyugin
Мастер-Эксперт
21244
2095
23.04.2012, 06:05
общий
Цитата: 11384
Что является объектом права собственности - дом или квартира?

Реально это дом. Но в свидетельстве о регистрации звучит "квартира".

Цитата: 11384
Он не имеет права разглашать информацию из наследственного дела посторонним лицам.

От него, по сути, и не требуют разглашения информации. Моему знакомому все равно, кто наследник. Ему главное провести процедуру купли-продажи без сучка и задоринки, чтобы не у кого впоследствии не возникло возможности оспорить сделку. Возможно, что нотариус сам предпримет возможность известить наследника.
Неизвестный
23.04.2012, 08:35
общий
Адресаты:
Если это квартира, то ее продают без земли. Квартира отдельно, земля отдельно.
Возможно, что нотариус сам предпримет возможность известить наследника.

Любая информация, которая содержится в наследственном деле, в т.ч. о лицах, принявших наследство, является тайной.
Представьте ситуацию, что наследник согласится купить землю. Его "друзья" скинутся и помогут купить эту землю. Дом потом может сгореть. Это - известная рейдерская схема, если это место представляет какую-нибудь ценность.
Я советую дарить. Оспорить сделку может только тот, кто заинтересован в приобретении этой земли, т.е. наследник. Тогда см. начало абзаца.
Если сделка вдруг будет отменена, что из области фантастики, то стороны вернутся в первоначальное состояние. Тогда - вариант 2. Выделять землю в натуре и снова дарить или фиктивно продавать (деньги уже получены).
Кстати, какая площадь этой земли и как ее можно использовать.
Вообще вопрос с нотариусом меня самого заинтересовал. Спрошу нотариуса, с которой я учился. Она - очень грамотный нотариус.
Неизвестный
23.04.2012, 12:37
общий
Если он по какой-то причине не примет наследство, то оно будет выморочным и перейдет в собственность муниципального образования.

В собственность муниципального образования перейдёт только квартира, а участок земли - в государственную собственность (п.2 ст.1151 ГК).
Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности

А почему Вы игнорируете ч.1 данной статьи? "Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред".
Как можно владеть общей собственностью, если не известен сособственник?
Подать в суд заявление о выделе доли земли в натуре, если ее можно реально выделить, и о прекращении общей долевой собственности.

А на кого в суд то подавать, если не известен сособственник?
Вариант 3 - самый быстрый. Можно посчитать его честным, если земля была приватизирована.

Вот уж этот вариант признать честным никак нельзя.
Неизвестный
23.04.2012, 13:56
общий
В собственность муниципального образования перейдёт только квартира, а участок земли - в государственную собственность (п.2 ст.1151 ГК).

Не спорю. Я раньше писал, что с "землей" у меня - напряженка.
Как можно владеть общей собственностью, если не известен сособственник?

Пока не знаю. Можно попытаться передать предложение о покупке через нотариуса и посмотреть, что он будет делать. Я обещал Игорю проконсультироваться по этому вопросу у нотариуса. Сейчас - цейтнот, сделаю это немного позже.
А на кого в суд то подавать, если не известен сособственник?

На того, кто будет указан в выписке из ЕГРП. Если ответчик будет ненадлежащий, суд может соответствующими запросами найти или помочь истцу найти надлежащего ответчика и заменить его.
Неизвестный
23.04.2012, 20:16
общий
На того, кто будет указан в выписке из ЕГРП.

В выписке будет указан покойник
Собственницу другой "квартиры" убили в драке.
, а покойник не может быть ответчиком в суде!
Сейчас - цейтнот, сделаю это немного позже.

Ок, мне тоже интересно, что скажет практик.
Неизвестный
23.04.2012, 21:27
общий
Результат моего общения с очень грамотной нотариусом (я учился с ней, по всем "нотариальным" вопросам отвечает моментально и убедительно).
Выслушав легенду, она сразу сказала, что сособственник не сможет продать землю.
1. Нотариус ничего не скажет и не сможет сделать. Информацию, в т.ч. о лицах, принявших наследство, нотариус может дать либо наследнику, либо доверенному лицу.
2. Если через нотариуса передать предложение о покупке, то нотариус даст ответ только в том случае, если предложение будет получено сособственником.
Она согласилась с моими двумя вариантами: 1) можно подарить (обсуждать не стали), 2) подать иск к лицу, указанному в выписке из ЕГРП, о выделе в натуре доли и с помощью судебных запросов найти надлежащего ответчика.
Формально можно подать иск к покойнику (если истец формально не уведомлен, что ответчик - покойник), но судья должен заменить его надлежащим ответчиком. Правопреемство допустимо на любой стадии процесса (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Я не знаю, что должен сделать судья, если выяснит, что ответчик умер до подачи иска. Если судья успеет вынести определение о принятии иска к производству, то должен в соответствии с п. 1 ст. 41 и п. 1 ст. 44 заменить ответчика наследником, если прошло 6 месяцев после смерти и наследник принял наследство. Если не принял, то надлежащим ответчиком будет государство в лице какого-то органа.
Неизвестный
23.04.2012, 22:14
общий
Если через нотариуса передать предложение о покупке, то нотариус даст ответ только в том случае, если предложение будет получено сособственником.

Вот именно это я и имел ввиду, когда предложил обратиться к нотариусу. Если наследник известен, нотариус ему передаст, а заявитель получит ответ, в духе: "Ваше заявление передано наследнику". Через месяц может смело продавать, если не будет ответа.
Вариант с судом ещё более длительный. Существует до судебный порядок выдела доли, без которого заявление не примут. То есть нужно представить доказательство, что сособственнику предлагалось соглашение о выделе доли (ст.252 ГК). Это месяц. Затем суд будет безуспешно оповещать эту женщину-покойницу, к которой Вы предлагаете предъявить иск.
и с помощью судебных запросов найти надлежащего ответчика.

Пока не будет установлен наследник, все запросы суда останутся без ответа. Если наследник будет установлен (кто угодно), то о нём можно узнать через ЕГРП (и то, ещё не известно когда он зарегистрирует свои права)э.
Вынесет он заочное решение в пользу истца - весьма сомнительно. Это ещё почти два месяца. Если суд установит смерть ответчика, для установление правопреемника он вынужден будет обратиться к нотариусу, и если не будет наследника, то через пол-года ответчиком будет ФНС. Ну, и сколько это будет длиться?
Согласен только в одном, пока не выясниться кто наследник, продать долю не представляется возможным.
Неизвестный
24.04.2012, 01:47
общий
Если наследник известен, нотариус ему передаст, а заявитель получит ответ, в духе: "Ваше заявление передано наследнику". Через месяц может смело продавать, если не будет ответа.

Насколько я понял, схема действий такая. К нотариусу приходит сособственник с выпиской из ЕГРП. Нотариус отправляет этой ФИО, а не просто наследнику "на деревню дедушке" заказное письмо. Письмо возвращается и нотариус не дает "добро". Нотариус работает с документами. Пока право собственности не зарегистрировано, его в данном случае нет практически. Хотя закон теоретически устанавливает право собственности наследника с момента открытия наследства. Право есть, но распорядиться этим правом можно только после его госрегистрации. В законе много коллизий. Это - одна из них.
В моем случае я обратился к "моей" нотариусу с просьбой выдать свидетельство о наследстве до истечения 6 месяцев, т.к. там точно был один наследник. Она мне ответила, что закон это позволяет, но никто не докажет, что нет других наследников, например, с обязательной долей, что нет завещания и т.д. Нотариальная палата рекомендовала нотариусам не выдавать св-ва до истечения 6 месяцев. И нотариусы придерживаются рекомендаций палаты.
Неизвестный
24.04.2012, 02:00
общий
Адресаты:
Я уважаю закон. Dura lex, sed lex. Поскольку право и мораль не всегда совпадают, я предлагаю - дарить. Закон это не запрещает. Если делать два договора, то надо придумать, чтобы один не был зарегистрирован без другого. Иначе может "попасть" либо продавец, либо одаряемый, если один из договоров окажется незарегистрированным.
Неизвестный
24.04.2012, 21:44
общий
Адресаты:
Приветствую! Сегодня получил рассылку и ознакомился с ответами и дискуссией по поставленным вопросам. Вообще мне лично не ясно изначально было какие документы на собственность имеются на руках у Вашего знакомого. Плясать следует от этого изначально, а потом уже дискуссия по вопросам. Как я понял далее, в процессе прочтения мини-форума, дом скорее всего один, с двумя жилыми помещениями-квартирами (под одной крышей). Двухквартирный жилой дом усадебного типа с прилегающим земельным участком. При этом квартиры наверное были в свое время приобретены в собственность в порядке приватизации, а вот по земле (по 1/2 доле якобы) непонятно. Земля в долевой собственности реально? Или это предположение? Какие документы на землю? Могу предложить какие-либо варианты от себя, если Вы дадите ответы на поставленные мною уточняющие вопросы.
давно
Igor Yu. Pilyugin
Мастер-Эксперт
21244
2095
26.04.2012, 13:17
общий
Добрый день.
Это 2 отдельно стоящих дома, каждый со своей крышей. Но названы они квартирами 1 и 2. Впервые с таким сталкиваюсь, но ситуацию приходится воспринимать как есть.
Документы: свидетельства о регистрации права собственности на квартиру №2 и на 1/2 долю земельного участка.
Моему знакомому досталось это богатство по наследству.
Неизвестный
27.04.2012, 08:38
общий
Адресаты:
Очень интересный вариант объекта/ов правообладания! Значит свидетельство/а о праве на наследство + свидетельство о гос.регистрации (?) на квартиру №2 и свидетельство о гос.регистрации (?) на землю. А так, для интереса, в свидетельстве/ах о наследстве какие правоустанавливающие документы указаны у умершего на эти объекты недвижимости? Очень интересный расклад...
Неизвестный
27.04.2012, 18:31
общий
Адресаты:
В ситуации с дарением снимается ряд барьеров для совершения сделки по отчуждению недвижимости находящейся в долевой собственности, но возникает обязанность перед государством уплатить 13% налога с дарения, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Иногда эта сумма довольна существенна для стороны сделки. Думается возможность соблюдения формально процедуры уведомления сособственника на основании данных из ЕГРП все таки сохраняется. В настоящее время рег.служба следит только за соблюдением процедуры уведомления о продаже доли. Если письмо возвращается с отметкой, что не адресат не получил письмо, то сделка все равно оформляется, так как процедура соблюдена. Главное тут, чтобы рег.служба не стала истребовать(например по собственной инициативе) данные из паспортного стола или ЕРКЦ о месте регистрации сособственника, потому что может всплыть информация о смерти сособственника. Но такая инициатива маловероятна. Поэтому, если в рег.службе в ЕГРП/материалах дела будет зафиксирован адрес правообладателя, который совпадает с адресом указанным вами в уведомлении, то все прокатит и по купле-продаже. У меня недавно было дело по исковым требованиям о переводе прав покупателя на истца. При рассмотрении дела исследовались материалы регистрационного дела рег.службы, из которых было видно, что рег.служба зарегистрировала сделку при наличии вернувшегося/неполученного уведомления о продаже доли.
Неизвестный
27.04.2012, 19:59
общий
Чем закончилось дело о переводе прав покупателя? Уведомление признано надлежащим?
Неизвестный
28.04.2012, 13:22
общий
При рассмотрении дела судом особо не заострялся вопрос надлежащее или ненадлежащее было уведомление, так как процесс по такой категории дел я бы разделил на 2-составные, состоящие из: 1-выяснение/установление обстоятельств связанных с в вопросом надлежащее или ненадлежащее было уведомление, 2-выяснение вопроса о возможности/намерении истца внести на депозит суда денежную сумму являющуюся ценой договора. Учитывая, что истец не был намерен внести требуемую сумму, а хотел внести меньшую сумму, обосновывая это несоответствием цены в договоре рыночной цене доли, суд особо не стал, в таком случае, выяснять насколько надлежащее было уведомление. Потому что если бы было установлено, что уведомление было ненадлежащее, то требовал бы разрешения вопрос о возможности истцом купить долю по цене договора и соответственно заменить покупателя в договоре. Истец не желал покупать долю по цене договора. Результат-отказ в иске.
Форма ответа