Здравствуйте, неделькин дмитрий борисович!
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрев Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в своем <a href=http://rusfaq.ru/upload/667>письме от 16.02.2001г. №59</a>пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания (в случае наличия условия о пролонгации), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. (п. 10).
Указанные правила применимы также к договорам аренды нежилого помещения (письмо Президиума ВАС от 1 июня 2000 г. N 53).

Здравствуйте, неделькин дмитрий борисович!
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Значит договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации.
Пункт о пролонгации включать в договор не надо. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон может отказаться от исполнения такого договора в любое время, предупредив другую сторону за три месяца.