Здравствуйте, Comi!
Поскольку неприватизированное жилье не может быть объектом сделок, кроме как обмена и поднайма, оформление залога в Вашей ситуации невозможно (залог будет ничтожной сделкой).
Единственное законное решение в вашей ситуации - заключение с хозяйкой комнаты письменного договора займа или выдача ею простого векселя на сумму, необходимую для оплаты долгов и оформление документов приватизации.
После этого она сама должна будет оформить приватизацию НА СЕБЯ. И лишь после этого возможно заключение договора купли-продажи, в сумму которого войдет и долг хозяйки перед вами.
Насчет аварийности дома узнайте у хозяйки и соседей подробнее - признание жилого дома непригодным для проживания по причине аварийности должно производиться специальной комиссией, которая выносит соответствующее решение.
Чтобы хозяйка не отказывалась от продажи комнаты, можете заключить с ней предварительный договор о ее обязанности по продаже комнаты после оформления приватизации. В этом случае вы сможете через суд потребовать заключения с вами договора купли-продажи.
_______________

Приложение:
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗСтатья 429. Предварительный договор1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗСтатья 807. Договор займа1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.Статья 808. Форма договора займа1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.Статья 815. ВексельВ случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и простом векселе.С момента выдачи векселя правила настоящего параграфа могут применяться к этим отношениям постольку, поскольку они не противоречат закону о переводном и простом векселе.Федеральный закон от 11 марта 1997 г. N 48-ФЗ"О переводном и простом векселе"Принят Государственной Думой 21 февраля 1997 годаСтатья 1. В соответствии с международными обязательствами Российской Федерации, вытекающими из ее участия в Конвенции от 7 июня 1930 года, устанавливающей Единообразный закон о переводном и простом векселях, установить, что на территории Российской Федерации применяется Постановление Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР "О введении в действие Положения о переводном и простом векселе" от 7 августа 1937 года N 104/1341 (Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР, 1937, N 52, ст. 221).Статья 2. По переводному и простому векселю вправе обязываться граждане Российской Федерации и юридические лица Российской Федерации.Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования имеют право обязываться по переводному и простому векселю только в случаях, специально предусмотренных федеральным законом.По переводному и простому векселю, выпущенному Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, городскими, сельскими поселениями и другими муниципальными образованиями до вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются ранее установленные обязательства его погашения.Статья 3. В отношении векселя, выставленного к оплате и подлежащего оплате на территории Российской Федерации, проценты и пеня, указанные в статьях 48 и 49 Положения о переводном и простом векселе, выплачиваются в размере учетной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации по правилам, установленным статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.Статья 4. Переводной и простой вексель должен быть составлен только на бумаге (бумажном носителе).Статья 5. По требованиям, основанным на протесте векселей в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта, совершенном нотариусом, в отношении физического лица, юридического лица или индивидуального предпринимателя выдается судебный приказ и производится исполнение по правилам, предусмотренным главой 11-1 и разделом V Гражданского процессуального кодекса РСФСР.Статья 6. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.Статья 7. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признать утратившим силу постановление Президиума Верховного Совета РСФСР "О применении векселя в хозяйственном обороте РСФСР" от 24 июня 1991 года N 1451-1 (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 31, ст. 1024).Статья 8. Предложить Президенту Российской Федерации и поручить Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом в течение трех месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.Президент Российской Федерации Б.ЕльцинМосква, Кремль11 марта 1997 годаN 48-ФЗ

Здравствуйте, Comi!
1. Согласно ст. 4 Закона "О приватизации жилфонда в РФ" Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Таким образом, если дом в аварийном состоянии, в приватизации откажут. Аварийность определяет комиссия по критериям, утв. Правительством РФ.
2. Нет, не может. По существу это будут денежные средства, а они предметом залога быть не могут (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95. Президиум так аргументировал свой вывод: "в силу ст. 28, 29 и 30 Закона "О залоге" удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога"). Такая позиция небесспорна, однако именно она определет позицию судов.
Таким образом суммы по оплате приватизации и коммунальных услуг предметом займа быть не могут.
3. В принципе можно придумать несколько вариантов:
а) наверное самым простым является следующий:
заключаете с хозяйкой договор займа на сумму долга и на приватизацию. После того, как квартира будет приватизирована заключаете договор купли-продажи. При этом либо отдельным документом, либо в самом договоре указываете на зачет требования (ст. 410 ГК РФ), то есть той суммы, которая составляет долг хозяйки перед Вами по договору займа.
б) другой вариант сложнее:
также заключаете догвоор займа. После приватизации заключаете договор дареня, предметом которого становятся не наличные деньги, а сумма долга хозяйки по договору займа перед Вами (ст. 572 ГК РФ). Либо оформляете прощение долга (ст. 415 ГК РФ). Но при этом в договоре указываете, что он вступает в силу с момента заключеия договора купли-продажи, чтобы хозяйка Вас не обманула. Затем заключаете договор купли-продажи, где цена за квартиру составит неподаренную часть.
в) Существуют ещё вариант заключения договора купли-продажи будущих вещей, то есть тех, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (ст. 455 ГК РФ). Такие договоры часто заключаются в производственной и с/х сфере (например, поставка зерна весной, когда ещё только посеена пшеница). Однако проблема в том, что в этом случае товар определен родовыми признаками: зерно не поименованно конкретно. С жилыми помещениями сложнее: в договоре нужно будет указывать конкрентое жилое помещение, инвентаризационный номер, состояние после проверки БТИ и др. До приватизации правильно индивидуализировать жилое помещение в догвооре Вам не удастся. А поскольку в соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, Ваш договор скорее всего будет признан незаключенным.
г) есть также вариант с заключением предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Однако с ним та же проблема, что и с договором на продажу будущей вещи. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Жилое помещение является очень специфичным объектом гражданских прав, и если Вам не удастся надлежащим образом "назвать" дом в предварительном договоре, последний не будет приниматься судом во внимание.
Таки образом, наиболее приемлемой считаю первую конструкцию с зачетом требований. Предварительный договор также возможен, но могут возникнуть проблемы с индивидуализацией объекта.
С уважением, before.

Приложение:
Статья 410. Прекращение обязательства зачетомОбязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.Статья 572. Договор дарения1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.Статья 415. Прощение долгаОбязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.Статья 455. Условие договора о товаре1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.Статья 429. Предварительный договор1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.